大型商业综合体在京郊崛起 北京多中心商业格局如何重构_行业资讯_资讯_海南商用地产网

[行业资讯]大型商业综合体在京郊崛起 北京多中心商业格局如何重构

发布者:海南商用地产网发布时间:2019-07-25资讯来源:北京日报

   海南商用地产网讯 喷泉、人造沙滩、名品折扣、影院、京东生鲜超市……上个周六,房山长阳半岛居民袁女士一家三口在首创奥特莱斯泡了一整天,吃喝玩乐购一站式解决。

  “体验不比西单、王府井差,又何必舍近求远进城?”像袁女士这样,很多郊区居民如今“足不进城”,同样能享受到高品质的消费。

  放眼东西南北,一个个大型商业综合体在京郊崛起,与市中心传统商圈形成分庭抗礼之势,商业多中心格局已基本形成。但不容忽视的是,人口迁移带来了商圈裂变,但北京中心城部分商圈的空心化迹象也初步显现。

  轨道交通网托起“多中心”

  通州万达广场,333651人;大兴西红门荟聚,242939人;龙湖大兴天街,196982人;西单大悦城174069人;君太百货143275人……

  就在上月,腾讯房产与腾讯地图开始发布“一周购物中心热力榜”。这份基于手机位置信息的大数据监测显示,郊区商业综合体的人气已赶超中心城核心商圈,承接原本聚集于市区的庞大消费客流。

  这些郊区商业新中心,几乎无一例外地紧靠地铁,甚至直接将地铁通道融入商业综合体。

  左右两只手各拎3个购物袋,在首创奥莱与袁女士擦身而过的,是家住白纸坊的小鲁。

  小鲁是奔着两双情侣鞋而来的。本来想着买了就走,可奥莱的业态牢牢抓住了她,让她舍不得离开。

  “以前爱逛西单、宣武门,没想到郊区也有这么好的地方,而且房山线地铁站出来就是,早知道就不开车了。”小鲁将“战利品”填满了后备厢。

  作为最有消费能力的中青年群体一员,她的逛街路线和千万北京市民的足迹相重叠,构成了北京商业布局调整的路线图。

  以前,这张线路图有个最大的交汇点——城里的“老四大”区域。改革开放以前,王府井百货、西单商场、隆福寺市场、东安市场集中在核心城内,成了消费能力最强、客流最大的京城核心商圈。

  但随后,三环、四环、五环的扩张和地铁线路的不断延展,带动北京商业中心随之开枝散叶,形成了CBD、公主坟、五道口、望京等商圈。尤其最近几年,郊区轨道线网带来的人口大规模转移,加速了郊区大型商业中心的崛起。

  “6年来,我们的销售额涨幅每年都超过30%!” 首创奥莱总经理助理杨新伟言语中透着兴奋。郊区商业的规模化已经显现出和城区商业中心对抗的能力。“我们力争在2021年实现50亿元的年销售额。”伴随着奥莱二期开业,杨新伟对业绩增长更有底气。

  在郊区商业中心里,首创奥莱并非一枝独秀。西红门荟聚、通州万达、龙湖大兴天街、昌平乐多港等,都发挥了巨大的磁石效应,将奔向城里的客流大军牢牢锁定在家门口,甚至开始吸引一些中心城的客流。

  来自北京市商务局的公开数据显示,截至2018年,北京超过5000平方米的大型商业设施共有515家。其中在轨道交通站点1000米辐射范围内的多达314家,占总数的61%,其中238家不在中心城区。

  总体看,这样的分布与北京人口总体布局基本匹配。根据市统计局的最新数据,2018年,本市城六区常住人口为1165.9万人,较2017年减少42.9万人。而郊区同比增加26.4万人,占全市常住人口比重从44.3%提高到45.9%。陆续崛起的郊区商业中心,在一定程度上也缓解了中心城的交通压力。

  郊区新中心分布欠均衡

  傍晚时分,西红门荟聚已经摩肩接踵,就餐的人群排起了长队。但40公里开外的回龙观华联商厦却有些冷清,推着婴儿车的年轻妈妈在三楼就餐区打起了盹儿。

  这个聚集了40多万常住人口的“睡城”,商业繁华程度与西红门形成了强烈反差。

  “商业配套比20年前好多了,满足日常生活需求没问题,就是周末没地儿去!”龙跃苑的老住户谢林湘吐槽,华联商厦的衣服连多看一眼的兴趣都没有,新开的万科中心时尚一些,就是体量太小,“回龙观的钱都花到城里去了”。

  龙泽苑东区的上班族刘君也感觉回龙观的商业设施偏低端,“总体看品质不高。”除了买一些日常生活用品,他很少在家附近消费,更爱奔西直门凯德MALL。而拖家带口的家庭,周末购物遛娃,大多奔海淀华润五彩城,甚至更远一些的天通苑龙德广场。

  “这样的商业短板在京郊不少人口密集区都存在,如通州马驹桥、昌平沙河等。北京商业已经不再是总量问题,而是供给结构和供给质量方面的问题,有待基于因人制宜的原则实现在不同地区的精准匹配。”中购联购物中心发展委员会主任郭增利分析,郊区居民已经不满足于简单的基本生活需求,多中心的商业格局中,需要更多荟聚这样满足消费升级需求的“镇山石”,才能对周边地区形成足够的辐射力。

  但要复制荟聚的成功,谈何容易。记者昨日前往天通苑最火爆的龙德广场体验发现,从天通苑南地铁站出来,倒公交要坐3站;7点多逛完出来,发现站点比较近的公交车都没了,只能打车奔地铁。

  “开车去也费劲,立汤路没有不堵的时候。”天通苑西区老住户杨敏说,虽然离家很近,还是很少去逛龙德。

  而对于回龙观居民而言,要期盼类似荟聚的超级购物中心落户,只能寄希望于13号线分拆后,新建地铁站能与大型商业中心一体化规划。

  中心城商业竞争力待提升

  多中心的商业格局重构,有喜也有忧。

  2018年2月,城市发展研究杂志刊发了一篇论文——《基于签到数据的城市商业空间空心化识别研究》。研究人员基于2012年至2015年的微博签到数据发现,北京城六区的商业空心化已有端倪,尤其新街口、方庄、万柳、公主坟、鲁谷、大钟寺等22个商业区,空心化状态较为明显。

  以方庄地区为例,作为北京早期的富人区,周围高档住宅小区基本建设完毕,整个地区内的住宅面积超过300万平方米,但数量庞大的居住人群并未带来消费活力的攀升。“除了吃饭方便,什么都没有!”两年前搬离这里的肖女士说。在新的购物中心渐成气候之前,这里曾经一度沉寂。

  眼下,以赛特、贵友、长安商场、天桥百货为代表的一批传统商场面临的困境,更加深了人们对中心城商业空心化的担忧。

  “中心城商业中心有不可替代的城市文化传承,必须尽快提升竞争力来延续自己的价值。否则,随着人口外迁和城市外扩,难免会出现消费支撑不足,甚至空心化问题。”郭增利分析,国际化大都市的定位和能级,让北京商业有了巨大的想象空间,足以打造具有全球影响力的代表性商圈。

  巴黎有香榭丽舍,东京有银座,新加坡有乌节路……北京多中心商业格局的重构中,谁能脱颖而出,成为中国传统与现代相交融的国际化商业名片?一场转型升级的大考摆在了中心城老商圈的面前。

  来源 | 北京日报
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