[行业资讯]日本“国家战略特区”——有明花园是如何建成的？
发布者：海南商用地产网发布时间：2020-07-03资讯来源：赢商网
海南商用地产网讯 商业体公共空间价值的极致发挥，创造了人与人之间面对面的、可交流的机会，从而促成一种“交流”之下的创造力，进而构成一张活跃的连接网络。
而当商业成为“加分项”，才能真正带动区域的发展。这种“从单点的魅力，到全面的活力”发展路径，无疑是令人兴奋的。
对于当下，可以等待的是“与疫情共存”的现实，而无法再等待的则是“被疫情耽误”的经济现状。
恢复生产，恢复消费，无论对哪个国家，都至关重要。
日本同样如此。
日本政府计划推出100万亿日元（约合6.6万亿人民币）的刺激经济计划，同时，为了刺激消费，政府再拨款约1.7兆日元（约合1135亿人民币）预算补助，推出了「Go To 活动」，发行面向各个行业的优惠券（预计7月份公布整体方案）。
「Go To 活动」分为四个组成部分：
面向旅游行业的“Go To Travel”；
面向餐饮业的“Go To Eat”；
面向娱乐业的“Go To Event”；
面向商业街的“Go To 商业街”。
拥有诸多休闲娱乐设施的大型商业项目，无疑将会受益。而部分因疫情延期入市的新项目，近期也逐渐崭露头角。
其中，一个所在区位被冠以“东京湾区域国家战略性特区”（拥有特区扶持政策）的新项目——有明花园（有明ガーデン），格外引人瞩目。
有明花园全部建成后效果图
来源：bellesalle.co.jp
总开发土地面积10.7公顷，这是东京近20年由单一私有房地产企业开发的最大规模项目。
包括购物中心、酒店、温泉设施、全国最大剧院、公园、运动场、高层住宅等多个业态在内，有明花园的发展目标是——成为一个“丰富多彩、令人身心愉悦的城市”。
项目的落地细节，也确实可以看出它的雄心和细心。
有趣的是，有明花园周边区域，实际上商业项目云集，并不乏“年龄”超过20岁的“前浪们”。
这里是日本东京的著名的会展、科技和旅游中心-临海副都心。
临海副都心开发土地面积448公顷，总建筑面积700万m2，其中办公250万m2、会展36万m2、商业娱乐及酒店130万m2、公寓205万m2，规划就业人口10.6万人，居住人口6.3万人。
经过20多年发展，如今在东京湾的临海副都心这块土地上，风格各异的建筑大厦琳琅而立，不仅拥有现代摩登商业大厦，创意崭新的商业设施，还有高层住宅，以及各种学校。据东京湾港湾局公布的数字，现在大约有59000人在这里的写字楼和商业设施里工作，15000人左右定居在海边绿地的住宅区里。
但最令人咋舌的数字是，每年大约有5700万人来访副都心。
吸引全球消费者前来的是每一个独特功能的模块。纵览一番，个个儿自身特色都很突出，甚至让人不禁感觉——“扎堆儿”或许是推动良性竞争、共同前行的最佳动力之一。
并且，当这些个商业项目“扭成”一股合力，确实验证了一句“口号”：
一个商业项目，可以改变一座城。
一、
一、
永旺新型店、MUJI最大店…
200+店铺入驻的生活中心
虽不属于传统市中心区域，但有明花园依然坐拥良好的区位条件。
于区域外部而言，该地块便捷连通着东京的主要地区，例如通过东京临海新交通临海线（连接新桥站至丰洲站的私铁线）、东京临海高速铁道临海线（连接大崎站与新木场站的JR东日本线），30分钟之内便可达东京站、涩谷、羽田机场等地。
于区域内部，项目位于东京湾区域各个景点的中心位置，步行可以到达知名的东京国际展览中心和丰洲市场。
同时，借由首都高速湾岸线，该区域也与东京周边的神奈川县、千叶县便捷相连。
2020年，随着东京首个公共汽车高速运输系统“Tokyo BRT”将在此运行——跨越环状2号线大桥连接市中心和临海副都心，新桥、虎之门等地与有明花园之间的联系将变得更紧密。
未来，项目周边还有一系列基础设施开发计划将要推进，包括连接羽田机场、成田机场以及东京迪斯尼度假村的公交车线路等。
购物中心1层设置的公交枢纽站点，不仅服务于周边居民，同时也是观光巴士的停靠站，方便来自其他地区的游客到访。
珍馐美馔（关注餐饮）、快乐养育（关注下一代教育）、时尚生活（关注生活质量）是有明花园购物中心的三大核心主题。
围绕于此，精选的约200家店铺（零售、餐饮、服务类商户数量比例约为2:1:1），共同构成一个人与人之间可以“交流、学习、体验、探索” 的场所。
来源：bellesalle.co.jp
1
鲜明的主题特色
从1楼到5楼，每个楼层都有各自主题概念。
❯ 1楼
食材超市“AEON STYLE有明”
来源：aeon-ariake.jp
新鲜食材
AEON STYLE本身是以生活方式划分区域、以商品关联性进行陈列的新形态超市，此次借由临近丰洲市场的优势，更是增加了丰洲市场直供的新鲜蔬果、海鲜等，增加了周边居民日常可选食材的丰富度和新鲜度。
便利就餐
除了“购买”，超市内还开辟了名为“ここdeデリ”的用餐区，可容纳100个座位，方便人们及时就餐，全面满足顾客对“食”的需求。
餐区精选的品牌包括牛排、海鲜盖饭、健康轻食等饮食种类。例如，为上班族所喜爱的轻食店Reward Kitchen Plus，以搭配鳄梨、藜麦等配料的色拉套餐而着称，顾客选择完即可在旁边的就餐空间内用餐。
此外，超市内还设有“酒吧角”，所拥有的约800种葡萄酒种类，堪称区域之最。并且，这里会有专职侍酒师根据个人需求为顾客量身调酒。
智能支付
超市引入了永旺自主研发的智能手机收银系统“REGIGO”。该系统由永旺从2019年5月开始试验性推出，今年开始全面推广使用。
顾客在购物前可以租用专用的智能手机，购物过程中可以随时扫描产品的条形码录入系统，并随时查看已购买的产品。最后，通过在专用的收银机中扫描相关二维码，便可以自主付款，无需在人工收银台排队等候。
智能支付方式受到年轻人的欢迎，同时也激发了很多儿童的好奇心，使得家庭消费者使用比例快速上升。
未来，该系统还将添加推荐功能，向正在购物的顾客发送关联产品信息，希望能够进一步提高购物的趣味性和便利性。
❯ 2、3楼
零售业态
2楼引入的大型零售店包括H＆M、Levi's、Skechers、URBAN RESEARCH等，以及丰富的杂货店、专卖店、化妆品店等。
3楼的运动用品商店Murasaki Sports则拥有目前最大的滑板和BMX产品阵容，因为项目所临近的“有明都市运动公园”将成为此次东京奥运会滑板和BMX的比赛场地。
今年秋季，无印良品还将在这里开出东京最大门店之一，全面展示无印良品所倡导的“新生活精神”。包括具有全新理念的“Café＆Meal MUJI”等主题空间，都将悉数亮相。
此外，在2、3楼中心位置主要扶梯周边，项目预留了举办相关活动的空间。
❯ 4楼
儿童业态
4楼围绕儿童及家庭消费进行布局。
除了儿童游乐、母婴零售、乐高等玩具店、早教机构、育儿服务机构等儿童相关业态，4楼还引入了多家生活方式杂货店，以及包括摄影工作室、保险公司、通讯公司门店、眼科诊所、女性诊所等在内的服务机构，围绕家庭消费者构建一个更全面的“玩耍、养育、成长”地。
❯ 5楼
丰富的餐饮选择
有明花园共有40余家餐饮业态相关店铺，涵盖多个广受顾客喜爱的全球特色菜系，多数集中于5楼。该楼层同样设置了一个美食广场，集合13家店铺，其中10家为东京湾片区首店。
除了室内，5楼连接着的户外露台，同样设有就餐座位，可让人们置身于“自然环境”中获得更好的休闲体验。
除了5楼，若干餐饮店、咖啡店、甜品店也穿插分布在其他楼层，更便捷地为购物游逛中的顾客提供服务。
2
惬意的绿色屋顶花园
在高密度城市中充分利用屋顶打造可以亲近自然的休闲空间，一直以来都是日本商业最值得借鉴的特点之一。
此次，有明花园同样对屋顶花园做了精心设计。购物中心每层都能够连接到户外空间，从高层向下，错落有致，构成一个能够令人放松身心的理想场所。
来源：toyosu
特别是针对亲子家庭，花园设施融入了很多适合不同年龄段儿童的玩乐设计，让其可以安全有趣地奔跑、攀爬等。同时，这里也有可供家庭休息的专门区域。
花园中的水系区域会进行灯光和喷泉表演，搭配精心布置过的四季植物和落脚休憩设施，人们将可以在感受季节的变换中，尽享轻松的心情。
今年8月，紧邻有明花园的绿色公园预计将投入使用。公园占地面积约6800平方米，种植的树木和花草达到40余种。其中，草坪面积约2300平方米，旁边还有约450米长的绿树林荫道，成为高密度城市中难得一见的景致。
未来，这里也将定期举办大型活动，吸引更多人的关注。
二、
从双剧场到大温泉
目的性到访的大型综合体
购物中心之外，有明花园作为一个倡导多彩、休闲和体验感的大型综合体项目，还包括了其他丰富的功能板块，可以说是涵盖了居住、休闲、度假等多功能，并集日常消费性与目的性到访于一体。
猫头鹰研究所制
❯ 1 东京花园剧院
日本最大剧院式活动厅之一
猫头鹰研究所制
新剧院最多可容纳8,000人，兼具宽阔性和灵活性的主厅，将能够承办包括国际会议、各种研讨会、获奖仪式、现场表演和展览等在内的多类型活动。
同时，采用三维结构设计的观众席，不仅与舞台中心保持着最大约为110度的最佳视角，其最远处离舞台也只有约54米，使得各个座位的观众都能轻松看到舞台。加之引入的具有最先进技术的声光设备，将使得观众能够感受到前所未有的沉浸感。
剧院共拥有近4000个储物柜。较为独特的是，每个楼层所设有的300个厕所位，可以根据当期活动内容更改男女比例，贴心地为到访者提前解决后顾之忧。
❯ 2 有明四季剧场
猫头鹰研究所制
1953年成立的四季剧团是日本最著名的音乐剧团队，其剧目被称为可与百老汇相媲美，平均每年在全国演出3000场以上，占据日本整体演艺市场约1/6的市场份额。
未来，有明花园将为四季剧团建设一个专用剧场，预计将在2021年投入使用，并将长期演出音乐剧《狮子王》。
❯ 3 Villa Fontaine Grand 东京有明酒店
猫头鹰研究所制
酒店拥有749间客房，共11种房型，同时提供可以供租赁会议、长期居住的服务型公寓，以及容纳240个座位的大型餐厅。
❯ 4 泉天空の汤 温泉设施
猫头鹰研究所制
作为与酒店连通的一部分，“泉天空の汤”是目前东京都内最大的温泉设施，经营面积约有3,000平方米。
温泉内设有多种类型的室内浴池、女性专用设施、多种休息室等，且全天24小时营业，既可作为人们的日常放松空间，也为游客提供了一个可以深夜留宿的新选择。
❯ 5 高层住宅楼
猫头鹰研究所制
综合体还包括3栋高层住宅楼，共计1539户，推动区域常住人口总数进一步增加。
三、
“开头找得准，发展不偏轨”
面对临海副都心每年5700万客流，从一开始，有明花园就设定了导流和协同的发展策略。
有明花园所属区域“有明北”，实际是东京7大副都心（卫星城）——临海副都心的一部分。
包括台场、青海、有明北、有明南四部分在内，临海副都心在东京从单点集中型向多中心城市结构的转变过程中，起到了非常重要的作用。
起源于1850年代日本修建的人工岛炮台，并逐步依靠完全填海而成，临海副都心从一个早期鲜被问津的离岛，发展为年到访人次超过5500万的知名打卡地、产业新区、新兴热门居住地，也经历了跌宕起伏的30年。
1986年11月，东京第二个长期计划确定发展这一沿海次中心。
1987年-1989年，官方制定了基本构想、基本计划、事业化计划等。
然而，不久后的经济崩盘，让整个日本社会面临了一系列重大局势改变：
长期的经济衰退；土地价格的大幅下跌；办公楼需求下降；企业创新意愿下降；土地所有者进行房地产开发意愿下降；城市活力下降；人们生活方式观念改变；平衡城市发展和环境和谐的诉求加强；……
这使得直到1996年，临海副都心基本发展方向与计划才得以确定。
值得欣慰的是，以打造“理想的未来城市”为愿景的这一区域，在此后的发展过程中，基本实现了预期目标。前期对大方向的正确把控，可以说是为“发展不偏轨”提供了重要保障。
❯ 工作和居住环境的平衡
发挥海滨优势，公园、绿化道路、休闲步道、观景平台等丰富的休闲设施，例如台场公园、海滨公园、潮风公园、彩虹大桥、自由女神像等，让这里成为东京这种高密度城市中难得一见的滨海休闲地。
❯ MICE会展产业引导作用突出
会展业和信息产业作为主导。其中以“倒三角”建筑形象为标识的东京国际会展中心TOKYO BIG SIGHT，建筑面积约11.5万平方米。这一面积是日本最大，放之全球仅排在78位左右，但年均300场左右的高规格活动，让这里每年可以吸引超过1500万人到访，产生的经济影响达到6.5万亿日元甚至更高。（数据来源：the japantimes，bigsight.jp）
同时，以富士电视台、产业技术研究所、科学类博物馆为代表，产业链条相关企业的入驻，保证了区域工作人口的数量。2018年，5.5万就业人口已相较于初期翻了一番有余。（数据来源：东京港湾局）
并且，电视台、博物馆等场所注重互动娱乐设施的打造，也成为绑定家庭客群慕名到访的基础。
❯ 官方与民间共同合作
区域中的大型项目及其周边的基础设施，主要由知名开发商整体开发，包括三井、三菱、住友等商业开发经验丰富的企业都参与其中。
民间主导、行政支援的形式，让大型项目开发具有较好的灵活度，更多设想得以实现，同时也提高了民间投资的积极性。
这也是目前日本推进城市更新的主要方式之一。
❯ 多系统提前“埋线”
尽管大型项目主要由房企主导，但与塑造“理想城市”相关的各种基础设施，例如通讯基础设施、能源节约、防灾支持等若干系统，在区域整体发展初期都已提前规划好，这无疑是兼顾协同和效率的基础。
临海副都心最终形成的，正是一开始便想要人们认知的“鲜明的创新形象和新文化氛围”。这种市区缺少的魅力，让整个区域成为本地人愿意居住的、游客们愿意到访的“东京新面孔”。
人的活力，进一步带来了城市的活力。
四、
四、
用商业撑起区域的发展
不是说说而已
事实上，在了解临海副都心的发展过程中，最令人感叹的一点是：
当商业成为“加分项”，真的是能够带动区域的发展。
细扒区域中为人熟知的各个商业项目，可以说都能看到目前我们总是挂在嘴边的那些场景概念：场景化、主题化、娱乐化、女性细分客群、商业+摩天轮、商业+剧院……并且，还在持续更新中。
当每一个项目都做好自己，1+1确实>2。
这种“从单点的魅力，到全面的活力”发展路径，无疑是令人兴奋的。
而如果只抓一个核心要点，小编私以为可归结于——商业体公共空间价值的极致发挥。
无论是主打艺术、文化、运动、游乐、休闲的哪一功能，都直指同一目标：创造面对面的、可交流的机会。
说起来简单，而能把这简单的道理做明白，得到的就是这种“交流”之下的创造力——以点带面，环环促进，进而构成一张活跃的连接网络。
不妨来回顾一下这些“场景概念鼻祖”项目的独特之处。
CASE 1
DECKS Tokyo Beach（DECKS东京海滨）
大型娱乐目的地+复古主题商业街
开业年份：1996年
台场地区第一座大型商业，因临海而将整体建筑设计为船只形态，楼层中的户外空间“海滨甲板区”，带给顾客置身于游轮的体验感，并且可以清楚地观赏滨海景色。
来源：VISIT MINATO CITY
项目集多个大型知名游乐设施于一体，包括拥有20余种大型游乐设施的室内电子主题乐园SEGA TOKYO JOYPOLIS、东京杜莎夫人蜡像馆、东京乐高探索中心、东京幻视艺术馆等。
同时，4楼的“台场一丁目商店街”还原了上世纪50年代左右的昭和街市，6楼的“台场小香港”则带来了香港老电影中的复古场景，这些独特之处都让这里持续保持着高人气。
CASE 2
Palette Town（调色板城）
大型商业与娱乐设施综合聚集地，包括若干极富标志性的场所。
Venus Fort（维纳斯城堡）
女性购物中心+全场景主题化
开业年份：1999
以“女性的主题乐园”为理念打造的购物中心，精选女性消费者喜爱的品牌入驻，并有数十家品牌奥特莱斯店。
最为人熟知的当属其整体场景的欧式主题化——仿照欧洲中世纪风格设计的街道、穹顶、广场与喷泉等，效果非常逼真。天幕会定时更换，从蓝天、晚霞到夜晚，以不同风情创造着身临其境之感。
来源：trip.com
❯ 大摩天轮
直径100米、高115米的摩天轮，是日本最大摩天轮之一。
游客可以选择彩虹车厢或透明车厢，在高点可以俯瞰东京城市街景甚至是远眺富士山，夜晚伴随五彩灯光也非常漂亮，是很多年轻情侣的约会去处。
来源：trip.com
❯ MEGA WEB 丰田汽车展示中心
作为世界最大的汽车陈列馆之一，MEGA WEB是以“观赏、驾驶、感受”为理念的主题乐园，不仅包括古董车、经典车型、最新款概念车的展示，还集合了多项融入试驾和游乐感受的特别“体验”，比如孩子们也可参与进去的试驾体验、卡丁车游戏等有趣的活动，从而不只受到汽车爱好者们的欢迎，也吸引了很多家庭客群。
来源：muza-chan
❯ Zepp Tokyo
大型live show表演剧场
能够容纳超过2700人，是全球最大的展演空间之一，全年活动密度很大，也因此为区域带来很多年轻客群。
来源：okmusic.jp
❯ EPSON teamLab Borderless
数字艺术博物馆
2018年6月全新开业，由知名数字艺术团队teamLab创作，以“无界的艺术”为核心，带领人们通过数字艺术作品与周边的人和环境产生交流、进行探索并不断发生变化，从而共同创造和发现新的“世界”。
这里还入选了美国时代杂志「2019年度世界最佳景点」榜单。
来源：Art Asia Pacific
CASE 3
AQUA CiTY台场
爱情主题商业
开业年份：2000
商场打造了很多适合年轻情侣、朋友约会的场景，比如据说能实现7个愿望的东京十大神社之一“アクアシティお台場神社”，可以挂“同心锁”的特设栅栏，并且商场和饰品品牌THE KISS合作，提供定制爱情锁与能够刻字的服务，设置了“KISS”打卡点。
而在附近，还有诸如“天使翅膀”造型、“LOVE”灯饰的拍照打卡点。
除了多家适合约会的滨海景观餐厅，商场5楼设有“东京拉面国技馆 舞”主题餐饮区，而在屋顶还新颖地引入了知名烧烤炉品牌Weber®所开设的全新烧烤体验空间Weber Park，人们可以预定座位、食材以及其他相关工具，到场后自主烧烤享受聚会乐趣。
CASE 4
大江户温泉物语
怀旧主题休闲设施
开业年份：2003
可以说是东京最早也是最知名的一家"温泉主题乐园"。除了室内外十余种类型的温泉，最为人称道的是其在公共休闲区打造的“廣小路”主题街区，还原了江户时代街景，并提供丰富的美食、饮品，设有体验传统游戏的摊位，令人能够沉浸其中感受传统文化。
项目很多贴心的经验细节也为其赢得了更多口碑，例如；
经常与动漫IP合作举办活动，吸引了很多年轻客群；顾客可以自由搭配浴衣款式，满足了女性和儿童的喜好；跨夜经营，成为很多夜晚抵达的游客的好去处。
CASE 5
DiverCity Tokyo Plaza（台场购物广场）
大型娱乐目的地
开业年份：2012
以「剧场型都市空间」设计理念打造的购物中心，最具有标识性的特征当属其室外广场高达18米的Gundam模型，夜晚搭配灯光会进行投射主题秀。
同时，项目内也设有Gundam Café、Gundam Front Tokyo主题乐园等主题衍生体验场所，可以说是众多动漫迷的必到打卡景点之一。
购物中心最高层还引入了日本知名娱乐中心Round1，内设保龄球馆、KTV、游戏中心等多种游乐设施，适宜全客层体验。
不只于上述提到的这些项目，与区域紧邻的丰洲地区，同样也在依托自身特点加紧发展。从区域地标级购物中心LaLaport丰洲，到即将在丰洲市场附件诞生的“千客万来”大规模主题休闲复合式商业建设计划（详细情况可参考过往文章《东京这个小商街开业爆火，但三年后必拆：找回筑地市场拆迁丢掉的83年“烟火气”》），都不断提振着整体区域的活力。
并且，本文所述重点项目有明花园周边，还涵盖有明竞技场、有明体操竞技场、水上运动中心、有明BMX设施等运动空间，借势此次东京奥运会，也会再次迎来一次发展机遇。
区域的一步步完善，见证着整体吸引力、影响力的提升，从人口导入的显著增长也足以可见。
东京临海副都心常住人口增长趋势
来源：東京都港灣局
而关于东京临海副都心这个讲了30多年的区域发展故事，还在继续。
并且，依然可期……
参考资料：
图表根据出店ウォッチ 『有明ガーデン 2020年5月15日（金）开业！商业施设や东京ガーデンシアターも！どのようなエリアに？最新情报も』中数据整理作成
Impress Watch 『大規模複合開発「有明ガーデン」。劇場・MICE・観光で臨海副都心が進化』
FASHION PRESS 『「ショッピングシティ 有明ガーデン」東京湾岸エリア最大級200店舗超が出店、都内最大級の無印良品も』
Holiday 『【有明ガーデンのオープン前情報】多彩な楽しみ方満載の街が東京湾岸有明地区に誕生！』
とよすと 『有明ガーデン 全205店テナント店舗一覧』
住友不动产ベルサール株式会社
東京都港灣局
来源 | 赢商网
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