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[行业资讯]楼宇经济研究所②丨楼宇经济发展的历史渊源

发布者：海南商用地产网发布时间：2020-08-10资讯来源：《楼宇经济分析》

　　海南商用地产网讯

　　(一)工业革命和商业经济发展催生了楼宇经济形态的形成

　　楼宇经济的历史渊源要追溯到工业革命时代,随着工业革命和资本主义商业经济的发展,城市中出现大量的工业生产部门,高效地生产出大量商品,商品的流通量和流通速度迅速增大。同时,市场上出现了一大批专门为商品生产和流通提供专业服务的机构或企业,包括会计师事务所、律师事务所、贸易公司、货运代理公司、银行等。这些机构或企业为降低信息成本和运营成本、提高服务效率而聚集在服务客户所驻扎的码头、车站、交易市场和城市商贸中心附近,以便更快、更近地接触客户并为客户服务。这类企业成片聚集便形成了楼宇经济的雏形。

　　第一次工业革命源于英国,发生在18世纪80年代至19世纪中期,从此人类社会从手工时代进入机器和蒸汽动力时代。劳动生产率阶跃式提高,使得资本主义进入大生产时代,近代工业得到空前发展。城市因其便利的地理位置及能为工业生产提供交通物流的便利而成为大宗商品、能源和劳动力的集散地。城市对外交通的枢纽港口及车站附近成为仓储、商业、办公、居住等多项功能混杂的聚集区,形成了最原始的中央商务区(CBD)区域。

　　第二次工业革命爆发于19世纪下半叶至20世纪初,人类由此进入电气和内燃机时代,汽车和有轨电车成为城市的主要交通工具,给城市布局带来巨大的影响。工厂企业不必紧靠车站和码头,可以搬迁到城市近郊的公路干线附近,人们使用汽车替代马车进行短途运输;中产阶级也开始搬离嘈杂拥挤的商业区,选择去生活环境更舒适的宜居地域。在这一阶段,西方资本主义国家的经济体量达到了发达水平,第二次工业革命中崛起了一批钢铁、石油、纺织、矿产等行业巨头,同时也掀起了造富运动,出现了一大批百万及千万富翁。面对企业蓬勃发展的办公需求,用巨资打造高层办公楼宇,对富人来说是一项合算又体面的投资。到20世纪初,发达工业国经济的发展和雄厚的社会财富积累为楼宇经济的启动和发展打下了充分的物质条件。

　　(二)高层建筑技术的发展为楼宇经济形态的发展提供了技术基础

　　楼宇经济发展要从其承载空间“楼宇”说起。由于资本主义经济的发展,大量人口向城市集中,城市中心用地高度紧张,有限的土地需要容纳大量的办公场所;功能相同的办公场所开始由初期的一层两层逐步向多层和高层发展。多层叠加、向高处发展,提高了土地的使用效率,可以满足局部地区激增的对办公空间的需求,在那里可以集中使用各种先进设备;此外,建设高层标志性建筑物也成为富人炫耀财富和实力的手段。这些都是成片高层楼宇形成的社会原因。

　　近代办公楼宇以高层建筑为主。高层办公建筑始于19世纪,科技和工业的高速发展为现代建筑向高层发展奠定了物质和技术基础。例如,钢铁及混凝土在建筑上的应用,给建筑结构方式和结构造型提供了新的可能性;1877年电话问世,改变了人们谈话必须面对面的方式;1879年发明了电灯,为办公楼从自然采光向人工采光创造了条件,使办公室的进深不再受采光条件的限制;1870年在高层建筑中首次使用电梯,电梯的应用为楼宇向高层发展创造了条件。

　　20世纪10年代到30年代,美国纽约经历了一场建设高楼的热潮。纽约市前82高的大楼中有16座都是在这一时期修建完成的,其中包括伍尔沃斯大楼、曼哈顿信托银行大楼、克莱斯勒大厦和帝国大厦,它们在各自建成之时都成为了世界最高楼,甚至其中的帝国大厦保持这一称号长达40年。除美国外,其他欧美发达国家的高楼在50年代发展到20~30层,到70年代发展到50层。许多高层办公楼以其独有的形象而成为世界著名建筑,如德国慕尼黑的BMW办公楼、日本东京都新宿住友办公大楼、香港汇丰银行大楼、俄罗斯莫斯科经互会大楼等。

　　纽约曼哈顿区大厦排名情况见表1-1

表1-1纽约曼哈顿按最高点排名的大厦列表

资料来源:纽约市摩天大楼列表[OL]百度百科,[2017-2-17]

　　根据1994年的统计,世界上每年建设的高层建筑中有75%是办公建筑。当前世界上最高的30余幢建筑几乎都是办公建筑或综合性办公建筑。

　　(三)楼宇经济的典型形态中央商务区(CBD)的兴起

　　第二次世界大战以后,以原子能技术、航天技术、电子计算机技术为代表的科技发展推动所谓的第三次工业革命。以信息技术为代表的科技发展带动了工业和社会向信息化进步,刺激了经济的进一步活跃;发达国家制造业开始从城市迁移到郊区甚至国外;产业不断升级,由制造向设计、开发、品牌、科技、营销转移,形成强大的服务业体系,服务业产值在国民经济中的比重超过50%。伴随这种现代服务业的全面发展,楼宇经济的典型模式—中央商务区(CBD)模式获得了有利的发展环境和发展动力,逐步成为城市发展甚至国家经济发展的主导模式,同时也被世界各国看作西方国家战后经济繁荣的重要标志。我们从世界最著名的纽约曼哈顿区的开发和发展过程,即可窥见CBD发展对城市经济发展的巨大影响。

　　曼哈顿是纽约的市中心,纽约的主要商业、贸易、金融、保险公司都入驻在火树银花不夜天的曼哈顿。

　　曼哈顿也是世界上最富裕的地区。曼哈顿从事金融、保险业的人很多。在曼哈顿下城有一个长仅1.54千米、面积不足1平方公里的华尔街金融区,其间集聚了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部,容纳了几十万就业人口,是世界的金融中心,成为世界上就业密度最高的地区。曼哈顿中城是曼哈顿的商业中心。帝国大厦、克莱斯勒大厦、洛克菲勒中心等著名建筑都坐落在这个区。中城的形成虽晚于曼哈顿下城,但却有后来居上的势头进入20世纪后,其他许多非营利办公机构,如工会、研究部门、专业团体、政府机构等,也都集聚于此,许多相关的专职事务所如房地产、广告、税务等领域事务所也迅速聚集其周围,原来设在岛南部的保险业及银行也被中城良好的环境吸引而来。与此同时,商业及其他相关服务业也渐渐聚集在周围,从而使曼哈顿岛的CBD更加具有吸引力。为解决曼哈顿CBD因产业不平衡而产生的矛盾,纽约市政府对格林尼治街和第五大街采取了一些调控手段,改善投资环境,引导其平衡健康发展;加强纽约商务贸易中心功能,增强吸引力。

　　随着纽约城区的发展,在城市西部建了许多办公楼、住宅楼、展览中心等,同时还修建了穿越市中心区的地铁。随后,市政府又颁布了曼哈顿南部规划,在岛南端建成了宽阔的环形高速公路、世界贸易中心、1.5万套公寓及办公楼。这些扩展的地区为拥挤的市中心区分担了压力,规划机构还加强对交通运输网的建设,如把地铁和其他铁路交通的出入口与新建办公机构相连接,同时把人行道和商店设置在地下,并与地铁出入口直接相连。20世纪70年代中期,曼哈顿CBD逐渐形成。

　　曼哈顿CBD是纽约市发展的催化剂,这主要表现在:依靠CBD的影响,纽约市确立了其国际城市形象,国际性和跨国性行业组织在纽约市如鱼得水,1979年有277家日本公司、213家英国公司、175家法国公司、80家瑞士公司及许多其他国家的公司在纽约市设立分支机构;曼哈顿CBD住宅和商业用房成交额占到美国房地产市场同类用房成交额的40%;美国21%的电话是从纽约打出的;地产增值,政府税收增加,如曼哈顿的地产估值约占纽约市地产估值总额的53%,1969年至1983年间,曼哈顿区地产价值增长了约58%;曼哈顿地区经济增长量占到纽约市经济增长总82%;CBD及其衍生效益促进了纽约市的繁荣,1978年纽约地区的机场共接纳了150万名到纽约参观游览的游客。

　　曼哈顿CBD的中央核心商务区—华尔街,更是集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司的总部,容纳了几十万就业人口,成为世界上就业密度最高的地区。

　　(四)中国楼宇经济发展的历史背景

　　中国楼宇经济的发展经历了一个初生一窒息一复活阶跃式发展的历程。具体表现为:20世纪初至40年代,初现苗头;1949年,戛然而止;自20世纪90年代初以来,从重生到迅猛发展。

　　上海外滩是旧中国楼宇经济形态发展的一个缩影。1845年,美国领事巴富尔与上海县道台宫慕久签订了《上海土地章程》,把今天的外滩一带划为英国租界,英国人将这块地区作为码头,在这里铺设了马路,加固了江岸。签约当年,外滩建起了11所房屋,开设了23家洋行。从19世纪末开始,各国租界区管理机构、银行、旅馆等纷纷在此建造他们的体面建筑。逐渐地,人们将这里的那些租界初期建立的比较矮小的建筑拆毁,而代之以一幢幢银行大楼拔地而起。到20世纪40年代,在北起外白渡桥、南抵金陵东路长约1.4千米长的一条弧线地带,鳞次栉比地矗立起来52幢风格各异的大厦,这些楼宇的拥有者和使用者大多为外资银行、中资银行、大型洋行(商社)等历经四十多年时光,外滩地区发展成为上海乃至中国的金融中心和对外贸易中心,上海也成为远东地区最大的城市。

　　20世纪初期,在多个西方列强租界管制环境下,上海成为中国特殊的资本主义的局部发达地区。这一时期西方国家楼宇经济形态处在快速发展阶段,透过外国租界这一特别的对外开放渠道,楼宇经济发展的模式自然传导到上海这个与西方资本主义经济有紧密联系的远东城市。上海外滩地区在面积有限的区域里,集聚了大量的楼宇和金融、商贸企业,形成了经济和金融中心。外滩的发展可以看作是中国楼宇经济形态发展的雏形。

　　1949年,随着中国人民解放军解放上海,大量的人员、机构、资产从外滩撤离,社会经济体制发生了巨变,楼宇经济也失去了发展的基础。

　　商务楼在旧上海通常被称为“写字楼”( office building),因为人们认为它是非体力劳动者即管理和知识阶层人士工作的场所,由此用“写字楼”或“写字间”来称呼这类办公和商务活动的场所,以致今天人们还在沿用这个称呼。

　　真正把现代“楼宇”概念带入中国的是改革开放。自我国改革开放以来,社会主义市场经济体制逐步建立,对外开放政策吸引了大量外国企业来中国投资。外资企业、合资企业逐年大量增加,民营企业也纷纷成立,由此带来了对商务办公场所的巨大需求。1985年,在北京长安街东段,由中国国际信托公司建成的总建筑面积6万平方米的北京首个对外出租的现代化商务楼——国际大厦,开启了北京商务楼宇的建设热潮。随着世界500强跨国公司战略重心向中国的转移、国内中小企业的蓬勃发展以及民营经济的日益强大,更多的写字楼拔地而起,北京写字楼进入了蓬勃发展的时代。与北京类似,1985年5月,上海第一幢涉外写字楼——联谊大厦在外滩建成。1993年,上海开始大规模推出办公用地,1997年上市的写字楼面积达到100万平方米。自1994年开工到1999年才落成的上海金茂大厦,楼高420.5米,成为当时国内最高的建筑,充分展示出短短十几年间中国建设超高楼宇技术的快速进步。

　　20世纪90年代中国改革开放带来的经济高速发展,释放出对商务楼市场的巨大需求,刺激了东部和沿海大城市迎来历史上楼宇建设的第一次高潮。人们在感受城市建筑布局发生巨大变化的同时,也发现这种商务楼宇聚集给本地经济发展带来深刻影响,政府从楼宇建设和后续入驻企业的经营活动中体验到楼宇聚集模式对地方税收增长的突出贡献。因此,“楼宇经济”一词从提出到被广泛认可完成了一个自然或必然成长的过程。

　　来源 | 屈志强《楼宇经济分析》

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