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[行业资讯]楼宇经济研究所③丨楼宇经济形成的两个核心要素

发布者:海南商用地产网发布时间:2020-08-12资讯来源:屈志强《楼宇经济分析》

  海南商用地产网讯 楼宇经济的两个最基本的组成部分就是商务楼和入驻的企业。正是这两者在城市中的结合,演绎出丰富多彩、波澜壮阔的经济热潮,使得人们把这种经济现象作为单独的经济形态来对待。这两个要件相辅相成、缺一不可,这里有必要说明其内容和范围。

  (一)关于商务楼的认定

  楼宇经济中所指的商务楼,是可供单个企业或多个企业入驻办公和进行日常商务活动的多层建筑。

  这里强调两个内容,一是用于企业入驻办公的场所,以政府机构、军队、学校等非营利机构入驻为主的办公楼不是商务楼;二是强调多层建筑,这是针对楼宇的定义,那些单层用于企业办公和商务活动的场所,通常不归属于商务楼的范围。

  在实践中,商务楼作为对外出租的商业建筑,一般对入驻单位的性质没有限制,甚至有些也允许个人租住。商务楼中也会有少量政府机构和非纳税机构及个人进驻,但该楼宇认定为商务楼的前提是这类单位或个人属于楼宇入住单位中的少数。对于经济水平比较发达的城市来说,单层用于企业办公的成片建筑非常少,且多属于历史遗迹的保留建筑。这类建筑不纳入商务楼的范围,不影响楼宇经济的研究和发展。

  商务楼存在的建筑表现形式包括以下三种类型:第一类是独立的写字楼,单独一座,或多座独立楼组成写字楼群。第二类是与其他商业建筑相连接的单独写字楼,比如大型商场的高层商务办公楼层部分、与商场和宾馆连体的写字楼、与公寓连体的写字楼、与公共场馆(体育馆、展览馆、会议中心、博物馆、娱乐馆、观光中心、医疗中心等)连体的写字楼,以及附着在建筑综合体中的写字楼部分等。建筑综合体是现代城市发展的一个新型理念,其功能包括办公、酒店、商业、旅游、居住、交通。第三类是商住楼,即可用于办公或私人居住的楼宇。这类物业认定为商务楼的前提是用于企业办公的面积占楼宇使用面积的绝大多数。

  商务楼的内部空间除用作办公以外,通常还含有其他服务设施和附属设施空间,如展示厅、会议室、餐厅、活动室、卫生间、数据机房、设备间、地下车库等。不同时代、不同级别的商务楼内部空间的组合特点也有很大差别。纯写字楼一般都采用大开间模式,企业在整层或大间中根据需要分隔出办公开间和相应的经理办公室、财务室、会议室、接待室、复印室、卫生间等功能的小间;SOHO模式和商住模式的办公楼一般都分割成小型的公寓间或套间,多数套内还具有简易的厨房和卫生间;传统办公楼或厂房改造的写字楼一般为筒子间格式,即中间为走廊、两边为单间或套间办公室。

  楼宇的产权对于楼宇的管理、发展以及入驻企业类型有着重要的影响。楼宇产权模式主要分成两种:一种是单一产权商务楼,即整体楼宇产权归属一个业主;另一种是多产权商务楼,即整个楼宇产权按楼层或房间归属多个业主。在高档写字楼中,大多数是单一产权模式,通常为开发商、企业集团、基金等机构所拥有,他们占商务楼产权模式的多数。而SOHO模式和商住模式的商务楼产权多数为小企业或个人所拥有,由于产权分散,在招商与楼宇定位模式上与单一产权楼宇会有较大不同。

  (二)楼宇入驻企业的认定

  作为楼宇经济的核心要素之一,对楼宇入驻企业(可简称楼宇企业)的认定和识别具有重要的意义。一般来说,楼宇经济中所指的企业与一般意义上的企业定义是一致的,即以盈利为目的、向社会提供商品和服务的法人或其他社会组织。

  实践中,商务楼人驻的企业或单位常常呈现不同的形态,具体情况如下:

  (1)大型企业或企业集团。按总部、分部类型分为企业总部、地区总部、行业总部、企业分部、企业代表处

  (2)中、小企业及分支类型一般分为企业本部、企业分部、企业办事处。

  (3)按企业驻所业务类型分为企业营业场所、企业办公场所。

  (4)按企业规模分为大型企业、中型企业、小微企业。

  (5)按企业按注册地分为本地注册企业、本区注册企业、外区注册企业。

  (6)按企业的实际纳税地点分为本区纳税企业、非本区纳税企业。

  其他还有按企业性质分类,如外资企业、合资企业、中资企业等。

  此外,写字楼还会入驻各种非政府机构,包括社团组织、慈善组织、事业单位、政府临时机构等。在研究楼宇经济时,这类机构是否作为企业来对待,主要看其是否具备以下两个条件:其一,是否开展提供商品或服务这类盈利活动;其二,是否向当地税务机关缴纳与其经济活动相关的应缴税款。此外,还需要注意的是,这类从事盈利活动的纳税组织按中国的管理体制未必在工商局注册或未必是法人单位,但通常应在税务机关登记备案。

  厘清楼宇入驻单位的企业身份,有助于精确界定楼宇经济所涵盖的范围,有助于采集和处理楼宇经济的相关数据,有助于分析楼宇经济发展给所在区域经济带来的影响。

  来源 | 屈志强《楼宇经济分析》
  声明 | 本资讯旨在为满足广大用户的信息需求而采集转载,不代表本网站之观点或意见,版权归原作者所有。

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