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[行业资讯]楼宇经济研究所⑫丨楼宇经济与房地产开发的关系

发布者:海南商用地产网发布时间:2020-08-18资讯来源:屈志强《楼宇经济分析》

  海南商用地产网讯 商务楼宇是楼宇经济的基础设施,商务楼宇的开发是发展楼宇经济的前提。而楼宇经济的发展可以为区域房地产业投资提供机会,从而促进房地产业的发展。

  我国大部分城市的商务楼宇源于新建或旧楼改造。在城市建设扩展期,以新建商务楼为主,同时对一些旧办公楼和旧厂房进行改造,建成面向中小企业的商务楼宇。

  新建商务楼宇在我国受政府规划约束较大城市商务区、商业区规划具有很强的市场引导作用,规划的科学性、前瞻性严重影响着楼宇经济的发展。当然,在政府整体规划的指导范围内,商务楼宇的建设主要是受市场需求的驱动。房地产开发商对商务楼的投资是基于对未来商务楼市场前景的判断,并根据未来入驻企业类型确定商务楼的品种和档次。开发商对商务楼和商业地产的投资力度和开发方式对楼宇经济的发展模式也有很重要的影响。

  除建设纯商务楼以外,近年来许多房地产开发商以城市综合体这种新模式进行商业地产开发。所谓城市综合体,是指以建筑群为基础,融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”(功能聚合、土地集约的城市经济聚集体)。随着时代的进步,越来越多源于城市综合体运作模式的综合体建筑不断演化出来,它们的功能比狭义的城市综合体少,根据不同功能,有所侧重,其称号也不同,但都属于城市综合体。这类城市综合体分以下几类:一是商务综合体,一般在CBD,以酒店和写字楼为主导,没有居住物业;二是商业综合体,一般在区域中心,以购物中心为主导;三是生活综合体,一般在郊区和新城,居住比例高于30%;四是单一综合体,为无住宅、公寓的纯综合体,或者是单栋建筑多种功能;五是综合体集群,即一个以上的综合体相连形成商圈。

  下面以成都为例,看看城市综合体的发展状况。截至2011年年底,成都中心城区投入营运的城市综合体共有5个,总体量为297万平方米,其中,商业面积83.9万平方米、商务办公面积52.6万平方米、酒店面积23.1万平方米、酒店式公寓5万平方米、会展12万平方米、普通住宅101.4万平方米、其他建筑面积19万平方米。

  2012年成都市在建城市综合体项目19个,总体量约1050万平方米,其中,商业面积约300万平方米、商务办公面积约280万平方米、酒店面积约140万平方米、普通住宅约250万平方米、其他建筑面积约80万平方米。

  由成都的发展可以看到,城市综合体已经成为城市商业地产开发的主流模式,目前在省会级以上大城市中,常常会有几十个这样的城市综合体建筑。放眼全国,可谓“无处不有综合体”。尤其是近两三年,城市综合体已经成为房地产行业的最热词汇,各地纷纷上马综合体项目,总量达上千个之多。在城市综合体中,写字楼是其中不可缺少的部分。城市综合体成为当前楼宇经济开发的一种流行模式。

  但是,这种商业地产的迅速开发存在着过度开发的风险。由于各地政府以招商引资、地价优惠的方式大量引入此类项目,部分城市的城市综合体发展过多,超过城市当期的经济发展水平和居民消费能力,造成商业地产大量闲置。这无疑将造成社会资源的浪费和损失。

  以城市综合体方式开发的商业地产开发模式,使得位居其间的写字楼具有比较好的商业氛围和办公条件,以及方便多样的就餐购物环境。但是,作为一个独立的商圈,办公楼宇的集中度相对较低,企业的聚集效应和聚集优势相对较弱,缺乏专业办公区的辐射能力。此外,位居商业综合体中的办公楼并非适应所有类型的企业入驻,一般比较适合商贸公司、保险公司、中介机构等注重个人业务的企业,而科技型企业和大型企业则更适合选择商务楼宇聚集区或科技园区入驻。

  来源 | 屈志强《楼宇经济分析》
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