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[行业资讯]楼宇经济研究所⑮丨楼宇经济的地域环境

发布者：海南商用地产网发布时间：2020-08-20资讯来源：《楼宇经济分析》

　　海南商用地产网讯所谓地域环境，主要指楼宇经济聚集区在城市中所处的地理位置，以及周边的交通状况。在历史上，发展初期的商务聚集区以CBD的形式出现，地理位置大多在城市中心，与商业区混合发展。随着城市面积扩大，人口增多，商业区过度拥挤，它的地理位置开始变化，逐步移到商业区相邻地段;近几十年，由于经济结构变化和现代科技飞速发展，商务区在布局上开始与商业区保持一定的距离;近几年，又出现商务楼宇伴随城市综合体开发的布点模式，形成在城市多点、多片、多元化发展的局面。

　　商务楼宇的地理位置是楼宇经济发展能否成功的关键因素。位置选择不当，会导致楼宇聚集区的基础设施使用成本和楼宇出租空置率居高，企业入驻量达不到出租盈亏平衡规模，从而使楼宇投资效益低，开发商受损，楼宇资源不能充分利用，政府预期的楼宇经济发展目标难以实现。

　　商务楼宇建设的选址受政府土地规划和开发商投资决策两方面的直接影响。在成片商务楼宇新区开发方面，政府的规划会起到主导作用;而对于商务楼宇的格局品种和开发模式，则开发商有更多的选择权。

　　建立商务楼宇聚集区要考虑当地的经济发展水平、经济发展阶段和未来经济发展潜力。在具体选址时，通常会考虑所建商务区是否具备资源优势和特色优势，在未来市场中是否具有吸引力和竞争力在商务楼聚集区开发选址时应选择以下几种有比较优势的地域：

　　1.靠近人才、科技资源密集区

　　如高校周边及科研院所聚集区通常具备雄厚的高端人才、专业技术人才等人力资源，以及科研成果、科技资源和创业氛围，这些区域适于建立科技园区、创业园区、科技成果转化基地等科技型商务楼宇聚集区。

　　2.临近成熟商业区

　　这类地区的区域优势是可借助成熟商圈的声誉影响。声誉对提高企业形象、彰显企业实力具有重要作用。新建楼宇聚集区要形成较高的商业声誉，通常需要经过较长时间。而许多城市都具有一些历史上知名的商业区，在这些商业区附近建立商务楼宇聚集区，通过与知名商业区相关名称、地段、地标性建筑关联，入驻企业可承借商圈的声誉提升企业形象和档次。例如紧邻北京王府井大街的东方广场楼宇群就是这类选址的典型案例。

　　3.城市区域中心

　　这类地域市通过城市次中心的区位优势与城市综合体模式结合，通过提供配套齐全的地标建筑、商业、娱乐、餐饮、宾馆、写字楼而打造新的商圈。新商圈的优势体现在商业设施配套齐全，具备一定的商业辐射力和较高的人气，让商务楼入驻企业在借助新商圈声誉和享受更便利配套设施上受益。

　　4.城市旧城改造区

　　如旧工厂区的改造，20世纪90年代末到2015年以前，国内重点大城市进行了一场去工厂化改造，城区中的大部分生产性企业通过土地置换搬迁出城市。置换出的土地一部分开发为住宅小区，另一部分则作为商业用地开发成商业区和商务区。这种旧城区改造的好处是可以置换出充足的土地资源，但是这类新区块原有的商业影响较小，建立区域性声誉需要花费较长的时间。

　　5.原有成熟商务区的扩充区

　　随着商务用地需求的增加，选择在原有成熟商务区周边逐步扩大用地范围，增加新的商务楼宇。这种模式对促进楼宇经济发展的效率是较高的。成熟度、知名度越高的商务区，越能吸引更多的企业入驻，并可壮大原有商务区的影响力和辐射力。但值得注意的是，由于大城市大规模的土地开发已经基本完成，通过向附近居民区扩展方式取得土地的成本较高，拆迁周期较长，楼宇建设进度很难保证，故这类楼宇建设总体成本也会比较高。这是目前许多地方政府面临的一个比较棘手的难题。

　　6.城市交通枢纽中心附近

　　即城市交通枢纽中心、机场、码头、火车站、高铁站附近等区域。这类区域的核心优势是其面向国内外的便捷通达能力。这种地理位置尤其适合物流、商贸企业进驻，可借助机场、车站、码头面向全国和全球的辐射网络快速、方便地处理货运、物流业务。

　　无论在城市何处选址，商务楼宇地域环境中的交通便利性都是关键的考虑因素。靠近主路、市内交通便利是所有商务楼宇聚集区得以成功发展的必备条件。

　　来源 | 屈志强《楼宇经济分析》

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