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[行业资讯]楼宇经济研究所⑮丨楼宇经济的竞争环境

发布者:海南商用地产网发布时间:2020-08-21资讯来源:《楼宇经济分析》

  海南商用地产网讯 在楼宇经济中,楼宇和企业都时刻处于市场竞争环境中。楼宇从规划到建成、招商、运营整个过程都面临着如何吸引优质企业、如何通过合理的定位和优质的服务建立楼宇竞争优势的问题。

  同样地,楼宇商务区之间也面临着服务、定位和发展速度、发展模式的竞争。单栋楼宇的企业入驻率和租金水平是体现楼宇竞争实力的标志。

  (一)楼宇竞争与企业流动

  企业的发展和楼宇之间的竞争导致企业在不同楼宇之间不断地流动。企业与楼宇就像登山者与营地的关系:企业从出生到成长、成熟、消亡,永远行走在攀登高峰的路上;楼宇就像企业每一次出发的营地,不断有新来者和出发者。楼宇是企业经历不断攀登生涯的一个落脚点,楼宇内企业的进驻和迁出,是企业发展到不同阶段、遭遇不同命运的印记。

  1.从楼宇角度看企业流动

  企业流动的方式主要有四种:

  (1)进驻或迁入楼宇:主要是新注册企业或外部企业迁入。

  (2)在本楼宇内调整租用面积:即楼宇原有租户增加办公面积或减小办公面积。

  (3)迁出到其他楼宇:即从原来的楼宇迁出,迁入附近的商务楼或迁去其他楼宇聚集区的商务楼。

  (4)放弃租房:即企业因倒闭或突然“跑路”而永久退出商务楼。

  2.企业流动的原因或者动机

  企业流动的原因或动机有很多,主要有以下几种:

  (1)因为经营失败而倒闭,或自然退出楼宇,或突然消失(跑路)。如当下网络时代经常出现问题的P2P(个人借贷)公司。

  (2)因非法经营、故意诈骗而“跑路”。如各种以“金融投资”“项目投资”名义出现的非法融资公司。

  (3)企业业务收缩。由于市场变化或竞争原因,企业市场规模缩小,主营业务收缩,企业为降低运营成本而减少租住面积或迁往租金更便宜的商务楼。

  (4)企业业务扩张。由于业务和市场发展较快,企业需要扩招员工、扩大规模而增加办公面积,此外也有一些快速做大的企业为树立形象而迁往档次更高、更著名的商务楼办公。

  (5)企业新增业务。企业新增业务部门或项目部,需要在原来楼宇或其他地点增加办公空间。

  (6)新注册企业。大量新注册的企业在注册时需租用商务楼用作注册地址。

  (7)业主停租。因租期届满,入驻企业未能与业主达成续租协议而更换新的办公地点。

  (8)楼宇服务和环境不到位。入驻企业对商务楼的物业管理服务、周边交通、环境等不满意而迁出。

  (9)楼宇间的竞争。入驻企业受新楼宇环境条件所吸引;或新建成的商务楼宇为提高出租率而以价格优惠或政策优惠等措施吸引其他商务楼的入驻企业,以完成招商计划。

  从以上多种流动原因和动机中可以看到,楼宇中入驻企业流动是常态。但是,流动若出现过快或过大的现象,如驻企业短期频繁地更换、大批企业突然撤离等,这些波动对楼宇经营会造成较大的影响,有的直接造成欠租损失、楼宇空档期租金损失等,有的会间接影响到楼宇对外的品质形象,降低楼宇对入驻企业的吸引力。

  针对企业流动的原因,应及时制定解决和应对的措施和策略,防范不健康企业入驻带来的不良影响。保持楼宇较高的人驻率和竞争力是宇经营管理者日常必做的功课。

  (二)楼宇聚集区之间的竞争

  在不同楼宇聚集区或同一聚集区的不同楼宇之间的竞争是存在的。楼宇的经营者希望尽可能降低楼宇的空置率,提高租金水平,增大经济效益。不同的楼宇聚集区管理者也努力打造本区域的特色品牌和竞争实力。他们为达到目标采取多种宣传、招商措施,提供各种优惠政策,导致人驻企业在楼宇之间的流动和重新组合。

  从市场配置资源的角度来看,楼宇区域之间以及楼宇之间展开竞争是正常的,也是合理的。楼宇经济发展虽然与政府的支持有很大的关系,但商务楼宇的开发建设要以市场机制为基础,通过竞争来满足市场的要求,促使楼宇经营者努力提高竞争优势,为驻企业提供更好的工作环境,通过楼宇资源的合理配置,发挥楼宇经济对经济发展的促进作用。

  实践中,需要注意同质化过度竞争的倾向。一些地区在制定楼宇经济发展规划时,未能深入分析地域历史背景、经济水平和潜在优势,过分关注抢占“高端产业”,导致楼宇严重同质化的局面。例如,在某省会城市内多个区域争相提出要建立金融产业区、中央商务区的规划,并提供如租金优惠、税收返还、方便高管子女入学等各种优惠措施。这种区域相互竞争的情况客观上分散了同类企业入驻的总量,难以达到楼宇经济区应有的聚集规模,也很难提高园区的竞争优势。这种楼宇聚集区间的同质化竞争不利于楼宇经济的发展。实践证明,只有通过差异化竞争,真正建立楼宇或楼宇聚集区的专业特色和优势服务特色,才有益于吸引和聚集企业入驻,有益于楼宇经济的健康发展。

  来源 | 屈志强《楼宇经济分析》
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