赢在趋势前！第一太平戴维斯谢靖宇解码大湾区投资三大梯队_行业资讯_资讯

400-1288-669 | 商务合作

首页>资讯>行业资讯

[行业资讯]赢在趋势前！第一太平戴维斯谢靖宇解码大湾区投资三大梯队

发布者：海南商用地产网发布时间：2018-12-11资讯来源：第一太平戴维斯

2018年10月，港珠澳大桥正式通车，粤港澳大湾区发展“添翼”。部分百强房企凭借先发优势提前布局，外来房企也频频落子，积极补充土地储备。此外，国内和外资机构性投资者对大湾区内投资机会和未来发展潜力也表现出浓厚兴趣。

近日，第一太平戴维斯华南区研究部主管谢靖宇接受《中国房地产金融》采访，从写字楼市场、零售市场、住宅市场及物流市场分析“9+2”城市群中各梯队投资风险和未来发展潜力。

大湾区城市“梯队”

广深位列第一阵营

谢靖宇依据风险和收益的不同以及其它一系列分析维度，把深圳、广州、珠海等9大城市分为三大梯队：

他解释道：“如果从租金收益的角度来看，作为全国两大一线城市，广州、深圳和香港相比还是有一定竞争力的。” 据第一太平戴维斯数据显示，两地商用物业租金收益维持在4.5%-4.8%区间，由于风险并不是太高，投资者在锁定物业标的后每年约能获得10%-15%的资产升值，2-3年内回报较高，因此被定义为“低风险低收益”类型。

另一方面，在湾区经济发展的大背景下，国家优化产业布局，板块内商业办公会迎来新一轮的增长。而考虑到两城第三产业在GDP中的占比均不及北京、上海，据预测，未来五年内两城的第三产业在GDP中的占比将会出现5~8个百分点的扩大，势必也会为写字楼市场创造出更多需求。

但相比广州，深圳写字楼市场的情况则会略微有一点不同，“部分片区因为新增供应量较大，受制于空置率的因素，租金增长相对广州来说没有那么迅猛。”他说，“从长期来看，深圳所蕴藏的经济体量不容小觑。”

至于第二梯队的城市属于“中等风险型”，谢靖宇建议投资者关注住宅和零售物业板块。这是因为珠海作为集旅游与自贸区一体的经济特区城市在该方面优势突出，中山在各个物业市场的投资风险均较同等级城市风险更为均衡。佛山在广佛同城的机遇下，交通设施近年来得到重大改善，住宅市场需求旺盛，金融业的快速发展正带动写字楼需求迅速提升。

值得注意的是，从房企公布的拿地数据中可以看出，开发企业有转向第二、第三梯队城市扩充土地储备的趋势，谢靖宇解释道：“第一梯队城市开发用地减少，去核心化加速是主要的客观原因之一。”在他看来，虽然市场机遇下沉到二三线城市是大势所趋，其中涉及到的人口、产业等风险性因素需要重视。他对此还是持谨慎的态度。惠州、东莞、肇庆及江门在过去40年改革开放过程中吸引了大量外来人口流入，但由于近年来制造产业发生转移，人口流失严重，部分城市住宅板块因此面临去化压力。

同样，对于商业办公市场，第一太平戴维斯研究部发现，此类城市中超80%的楼宇租户均为中小型，甚至是金融类企业。所以从风险评估的角度进行考量，他还是建议投资者优先选择第一、第二梯队的城市。

零售物流崛起

住宅市场潜力无限

“此外，湾区内基础设施的不断投入、经济活动的不断增加，都共同赋能住宅、零售、物流物业市场的增长和发展。” 谢靖宇说。首先在物流方面，以深圳为首，辅以广州、中山等城市，港口吞吐量多年居于全国乃至世界领先地位，物流业“供不应求”的状态使得租金持续攀升，甚至在全国都是最贵的。其次，湾区内物流物业市场也受到海外投资者的青睐，“最近黑石对东百集团旗下位于佛山的乐平物流，及运营主体佛山睿优的收购可见一斑。”那么湾区内物流市场究竟有多活跃呢？谢靖宇表示，每当有物流物业领域的标的投放到市场，所有的投资商或者物流运营商都会积极参与，竞争激烈。而出于同业竞争的考虑，业主大多会将物业出售给一些基金持有者。