不想被“逼”死的「老旧商业」如何自救!_行业资讯_资讯_海南商用地产网

[行业资讯]不想被“逼”死的「老旧商业」如何自救!

发布者:海南商用地产网发布时间:2021-01-20资讯来源:派沃商业设计研究院

   海南商用地产网讯 从80年代的集贸市场、90年代的超市、00年代的百货,再到10年代的购物中心,商业项目每十年经历一次消费升级,商业项目也面临着不同程度的淘汰。
 
  加之,如今的消费者变得越来越好“玩”、越来越好”变”。面对10年、20年的老旧项目,即使经常路过,也完全想不出要进去的理由。
 
  由此而来的倒闭、空铺、减收、亏损等境遇,不断逼迫着老旧商业自省自救。
 
  站在城市更新大潮之下,存量时代考验着我们对商业生命周期的挖掘和延续,“再生与自救”成为国内商业向下一阶段突破新生的重要方式。

微信图片_20210120170417_看图王

  本期,我们将在中国商业地产经过二十多年的高速发展,迎来关键周期变化节点之际,探寻如何“解救”那些由于诸多原因,对消费者的吸引力日渐下降的老旧商业。

1
老旧商业的现状
「倒闭、减收、亏损、空铺……」

  数据显示,去年上半年全国一二线城市的1000多家已开业购物中心店铺的的整体出租情况表现不佳,平均空置率环比涨幅约46.3%至8.88%,其中,约1/3商场空置率超过10%。

  相比数据,现实中更直观的是商场里空置的商铺和迟迟待开业的围挡店铺。尤其是接二连三的老旧商业在一片唏嘘中闭店、倒闭,以期通过改造提升来适应新兴消费者的需求。
 
  不可排除,老旧商业面临的种种的现状,离不开疫情的影响。
 
  但实际上,疫情爆发前,老旧商业早已“岌岌可危”

微信图片_20210120170626

  从业绩上看,在疫情爆发以前,美国尼曼百货在2019年6月公布的上一季度报告中,销售额下降了1.5% ,收入下降了0.7% ;2019年四季度,美国彭尼百货净利润为2700万美元,同比下滑64%,全年净亏损2.68亿美元。

  日本最大规模的车站型(轨交型)商业设施LUCUA 1100项目在改造以前,一年亏损高达94亿元

  百年老店关门、地标性大楼易主、各大店铺业绩惨淡、空置率攀升、业绩低迷、闭店潮似乎成为如今「老旧商业」的主旋律。



2
老旧商业现存的问题
「竞争力弱、吸引力低、翻新率低」

  购物中心的更新需求,源自其不动产属性与所处的消费行业的高速变化之间的矛盾。

  01# 线下商业丧失吸引力

  不久前,“日本羽田周六会议节目组”对日本商业的危机进行了一次调查,根据统计,大众普遍认为,电商越发普及,线下商业丧失了曾经“时尚最前端”的引领性。

微信图片_20210120170833

  当下8090甚至00后的新兴消费者们习惯了线上生活,线下消费只有处处体现更深一层的独特和用心才能吸引到他们。
   
  而城市中许多老旧的商业项目由于诸多原因,对消费者的吸引力日渐下降,且核心竞争力也日趋减弱

  02# 老旧商业翻新率偏低
 
  研究显示,即使在区域市场具备一定优势的购物中心,每五到七年仍然需要进行大规模的翻新改造,以适应重大消费趋势的变化,保持项目的竞争力。
 
  例如日本及亚洲最大的百货零售企业之一永旺集团,在加速扩张的时候,仍旧有14%的投资预算用来进行存量改造,额度超过其海外投资总预算。

微信图片_20210120171203

  但在我国,面对内容日新月异的市场变化,购物中心的翻新频率却普遍偏低
 
  当新的消费形式出现,设施及理念陈旧的老旧商业首先受到冲击,客流和销售迅速下降,空置、倒闭等一系列问题出现。

3
不想被逼“死”的老旧商业如何“自救”?
「案例解读」

  老旧项目失去动能如何焕发二次青春,这是一个技术活,也是一个艺术活。找准关键,然后用料得足,方才能一鸣惊人。

  01# GINZA SIX——清晰的内核标签

  GINZA SIX的前身为拥有88年历史的老牌百货店松坂屋,老旧的躯壳与银座周边不断涌现的新商业强烈对比,渐渐在同质化“厮杀”中败下阵来,后经过为期4年改造而成。

微信图片_20210120171341

  GINZA SIX的外立面将日式传统的“屋檐”与“暖帘”的概念,最大限度融入到建筑设计中。

  与一般国内商业项目不同的是,GINZA SIX为选定了一个清晰的内核——New Luxury,其空间打造、业态布局都围绕此展开,而不是片面停留在奢侈品、传统百货身上,而是以为内核在此标签上。
 
  高端零售搭配少量餐饮,放弃传统意义上的影院、超市业态,一方面提升项目的整体租金收益,另一方面保证项目艺术生活的品质感。

  商场涵盖招商品牌、百货原创品牌和买手商店之外,还新增博物馆、传统演出等文化艺术区域,业态丰满。

微信图片_20210120171628

  以B3层为例,设有作为日本传统艺术演出的观世能乐堂。此外,商场里的艺术展品会定期更换,艺术大师们的加持,则进一步提升了项目的高端形象。可以更精准地服务目标消费群,打造出差异化

  02# 秦淮•戏院里——焕新做首个沉浸式文商旅综合体

  与秦淮河一街之隔,由原夫子庙步行街游客中心、首都大戏院、科举博物馆及配套项目一期改造而成的秦淮•戏院里是我国首个沉浸式文商旅综合体

微信图片_20210120171804

  虽然现在还未正式开业,但在筹备期间就因沉浸式场景的创新性和超前性,备受业内关注。

  项目以秦淮文化为主体,集聚沉浸式实景娱乐、沉浸式古风市集、沉浸式主题街区、沉浸式酒店、沉浸式影院等多种沉浸业态,意在助力夫子庙传统商圈焕新升级

  秦淮•戏院里从明代古画《上元灯彩图》中提取出彩灯、商贾、民俗演绎等一系列秦淮文化,与沉浸式体验结合出竹巷、灯山、鲤巷等场景意象,打造了一场眼花缭乱、热闹非凡的上元节灯会。

微信图片_20210120171900

  将主题景观、演艺内容、商户业态等有机融合,游客将会 “一秒入戏”,身着古装的小商小贩穿行其中,随机出现的街头互动表演,营造出“人在戏中游”的沉浸氛围,真正让这幅古画活起来。

  在这里,消费者才是戏中主角,可以选择不同的角色,换上不同的服装,“浸入”不同视角里,跟随演员边走边看,参与其中并且会影响剧情的发展。

  以独特的体验和沉浸感,直击消费者。

  03# 北京大兴大悦春风里——漫步式游逛空间

  在经过“改建筑、装内容、促流动、保历史”等系列内容更新以及克服疫情带来的巨大的影响。
 
  历经近1000天的打磨孵化,带着超过15万人次客流、突破1175万元销售、95%招商签约率和90%开业率的成绩,大悦城控股商业城市更新并购基金首个落地项目——北京大兴大悦春风里带来诸多创意突破。

微信图片_20210120172005

  在创新空间层面,项目以“留”为抓手,“拆、改”为辅助
 
  通过拆除楼板面积2.1万,增建楼板面积1.3万;基础加固近2万平米,拆除143根原有结构柱,加固、新增剪力墙、柱356处等,打造出“1个街区+2个盒子”的游逛空间,打通室内外动线。

微信图片_20210120172109
 
  “室外园林室内化”的注氧式空间,自有IP“奇境花园”花植展、“超级春天”沉浸式场景,将健康、自然的生活理念贯穿全业态和用户体验全流程。

  品牌业态更新层面,大兴大悦春风里聚焦为25-45岁城市中产客群提供服务。通过特色鲜明且兼具社交属性的品牌组合,重点增强生活体验式业态。包括区域首家MUJI、蔡澜的港式点心、北京首家定制独栋星巴克花园宠物店等。

  通过倡导健康、自然生活方式的差异化发展之路,为消费者带来更全面、更多元、更优质的消费升级体验。 

  此外,通过加码科技应用赋能,成为首个大悦城体系内5G+MEC智慧商业体。

  通过该技术实现4K直播、AR/VR场景化购物服务,让消费者无感体验5G、大数据、人脸识别、自动积分等便捷消费,为消费者打造一个无边界、无时间限制的消费场景,以满足人性化多元需求。

  04# 上海思南公馆、愚园路——让老旧“微商业”人气满满

  “小而精”的百货店,是上海愚园路的地标。

微信图片_20210120172226
 
  愚园路长宁段不过1.5公里,却留存着众多优秀历史建筑和文人过客的故事,撑起了整条街的文脉。

  在顺应当今市场的发展中,愚园路利用现有空间,把“愚园路”作为整体IP来运作,在地化的改造,让老建筑的现代感和复古感并存,同时融合艺术、设计、人文、娱乐的跨界生活美学,激活全新的商业价值

  同样是魔都深具文化属性的思南公馆,在十多年的摸索中,不断思考怎样打破老商业体量小、距离轨交较远的“劣势”。

微信图片_20210120172322

  为此,近4年来,思南公馆共举办了2733场公共活动,每年有超过700场文化活动在思南的场域里发生。
 
  这片上海宝贵的老洋房“博物馆”,探索出了一条传统文化区域向“以公众平台为主、专业性精品活动为辅”的差异化转型发展之路。

4
对症下药,“精心打造+深度运营”才能在存量时代幸存
「商业启示」

  当商业项目被看作为一个有灵魂、有血有肉的生命体,尽力将其生命周期拉大,就成为整个项目参与者的共同目标。

  01# 品牌更新,挖掘标签

  商业有生命周期,如何延续生命时间,这属于生命再生概念。
 
  商业项目想要在所在区域扎根下来,必须在长期可持续的经营发展中,打造品牌口碑效应,挖掘标签,争取长寿。

微信图片_20210120172447

  经营者一方面需要及时更新以适应新的市场;另一方面需要提取项目的精神内核,以品牌整体形象和价值观润物无声地触达大众。

  例如伦敦哈罗德百货历经多次改造,但始终保持了核心符号Green Man的延续,成就了一个绿色经典,身着哈罗德丛林绿的门卫成为了其最佳代言人。

  02# 硬件升级,赋能空间场景

  购物中心的建筑体往往承载着连接消费者情感的作用。深谙此道的商业项目,自然十分重视场景空间的运营。
 
  老旧商业硬件设施的升级,在对原有功能部分保留之下,以系统化思维对建筑空间再赋能,以使其适应未来城市发展属性。

微信图片_20210120172536

  不仅体现了项目对于高颜值的追求,更体现了商业的温度,与区域内所追求的生态商业相契合,优化完善消费者的购物体验。

  03# 深度运营

  实现商业项目的成功,就必须要能够捕获人的需求是什么,不管是存量更新还是增量创新,运营价值贯穿项目始终。

  “过时”的商业项目剩余资产不仅是老旧物业,还有与一代消费者的情感链接

微信图片_20210120172631

  回忆是制造话题的最佳素材,改造前的情绪蓄水、改造后的仪式重启、日常运营里的情感强化都是维护核心客群的有力工具。
 
  2018年印力完成了深国投广场的改造,虽然提升了硬件空间、更换了名字、更新了业态,但社区“情感链接”却是其打出的王牌,利用周边居民对商场的情感记忆,串联起整个区域,紧抓消费者。

5
写在最后
「升级」

  老旧商业相较于新Mall往往存在着空间体验的硬伤,简单的商业翻新,难以构建独特的消费空间,缺乏消费者认可,同样也会导致项目再次经营不善。

  显然,对早已陷入“缺少空间内容力、缺乏体验吸引力、丧失运营效率”恶性循环的老旧商业来说,升级更新是必然的生存之路
 
  但老旧商业的“自救”不是原来简单的推倒、拆除、重建的更新,而是在保持原有的城市机理的有机更新。
 
  商业运营者不仅需要保持物业硬件状况的良好,更要适应新的审美偏好、新的消费趋势,在业态结构、品牌组合、主题打造、活动运营上不断为消费者创造惊喜。

微信图片_20210120172731
 
       来源 | 派沃商业设计研究院
       声明 | 本资讯旨在为满足广大用户的信息需求而采集转载,不代表本网站之观点或意见,版权归原作者所有。

上一篇

首店经济报告:2020郑州新开首店154家,零售占57%

首店经济报告:2020郑州新开首店154家,零售占57%

2020年,郑州新进首店品牌有154家。其中零售、餐饮类业态发展势头迅猛,零售类业态品牌首店达75家,占据...

下一篇

东方:招商引资精准发力 重大项目落地见效

东方:招商引资精准发力 重大项目落地见效

2020年来,东方市抢抓海南自由贸易港发展机遇,加强招商引资力度,推动一批重大项目落地见效。据统计,2...

相关推荐

组织协同促发展 城市繁荣高质量
2023自贸港楼宇经济高质量发展论坛成功举办!
经验赋能 | 秀英区商务局与全国楼宇经济赋能平台座谈研讨
聚势启新 | 琼山区商务局与海南省房地产业协会达成战略合作
政策领航 | 龙华区发布海口首个楼宇经济《措施》,擎引区域经济高质量发展
  • 免费电话

    400-1288-669

    早08:00 - 晚20:00

X
X

免费委托找房

一键提交需求,海南商用地产网帮您寻找最合适的办公室

你也可以拨打 400-1288-669 直接委托需求
X

免费投放房源

  • |
  • |
  • 佣金

    悬赏一定比例佣金会更快促进成交,成交后支付。