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[行业资讯]2022十二月物业服务发展报告已发布

发布者：海南商用地产网发布时间：2022-12-22资讯来源：观点指数微信公众号

　　海南商用地产网讯

　　12月，不少物企都达成了对外重点战略合作或框架协议，招商积余的轻重资产分离也有了新的进展，而鑫苑服务因4亿存款被融资抵押而再度进入停牌状态。

　　收并购市场方面，本月物管行业重点收并购主要包括第一服务对世纪金源服务的换股收购，以及朗诗绿色生活对朗诗寓的轻资产长租公寓平台收购。

　　另外，报告期内大量物企都发生了大股东主动减持或计划对股份进行出售的事件，二级市场也延续上月趋势有了进一步的回暖。

　　政策方面，12月19日，国家发展改革委等部门印发《关于推动家政进社区的指导意见》，其中特别提到鼓励各地打造地域性家政品牌，推动物业、养老服务业等大型企业进入家政服务领域。

招商积余持续推进减重计划，鑫苑服务4亿存款被融资抵押

　　企业运营层面，报告期内，绿城服务、万物云、招商积余等多家物企都达成了与控股股东之外的重点战略合作或框架协议。

　　值得一提的是，越秀服务与广州地铁签订了2023年广州地铁物业管理及相关服务框架协议，3年服务费最高12.6亿元，二者实际在TOD物管领域已有多年的深度合作，且广州地铁持有越秀服务5.94%的股份，本次物管框架协议的重续将有利于越秀服务扩大TOD物管业务并巩固地铁工程维护及地铁物业管理运营能力。

　　12月4日，招商积余公告正在筹划划转部分子公司股权，包括成都市中航地产发展有限公司100%股权、九江市九方商业管理有限公司100%股权、中航城置业（昆山）有限公司100%股权、江西中航地产有限责任公司100%股权、岳阳中航地产有限公司100%股权、赣州市航逸酒店管理有限公司100%股权以及深圳中航观澜地产发展有限公司51%股权。

　　招商积余含有的部分地产开发等重资产业务，是与中航物业重组上市时形成的历史遗留问题。由于重资产模式和物管主营业务契合度较差，招商积余地产开发业务也常年处于亏损状态，近年来一直在推进轻重资产分离的相关工作。

　　今年1月，招商积余就曾以7.78元的价格转让了部分项目公司股权予招商蛇口，本次转让更多项目公司股权，有利于招商积余进一步优化资产和业务结构，更可以回笼资金以进一步支持其长期战略。

　　11月中旬，鑫苑服务发布公告称，4.02亿存款未经同意被用于大股东融资抵押，并进行停牌；11月23日，因相关贷款并无于相关到期日前偿还，鑫源服务9453万元的定期存款获强制执行；11月28日，联交所披露了对鑫苑服务及四名董事的纪律行动。

　　鑫苑服务此前就曾因无法发出2020年年报而陷入长时间停牌的状态，于今年9月2日才实现复牌，本次二度停牌涉及的存款被关联方抵押事件且部分被强制执行属违规关联交易。

　　鑫源服务表示：“抵押事项乃于现任董事会任何成员或本公司高级管理层不知情及未经同意下进行”。但值得注意的是，鑫苑服务披露此事的时间点恰好是其中两笔贷款即将到期的前几日。

　　鑫苑服务2021全年净利润仅1.24亿元，本次被质押的4亿元存款是一笔不小的数目，因此而二次停牌也更深刻的反映了部分物管公司内控不严的问题。

第一服务换股世纪金源服务，朗诗绿色生活收购北海朗润商业

　　收并购市场方面，第一服务于11月21日晚公告拟以1.63亿元的代价收购世纪金源服务8%的股份，不过交易的代价是以向世纪金源服务的股东定向配股的形式支付。

　　交易完成后，世纪金源方面对第一服务的持股比例将直接由0上升至20.88%。

　　由于本次交易在结果上并没有直接的现金回流和支出，本质可以看作一次换股交易。去年阳光智博服务也曾与万物云达成过一笔换股交易，但阳光城在万物云正式IPO前夕便套现离场。

　　从第一服务的角度来看，本次换股交易中，第一服务方面以老股东股权被稀释近20%，且董事会被世纪金源派遣董事入驻为代价，换取了世纪金源服务8%的未上市股份。本次换股交易除了建立第一服务与世纪金源服务更紧密的业务关系实现协同效应外，可能也有资产投资方面的考虑。

　　朗诗绿色生活也于报告期内完成了一笔较大型的收购，12月16日公告以2.017亿元代价收购北海朗润商业管理有限公司100%股权，目标公司主要为朗诗寓集团提供公寓长期租赁经营及管理服务，目前布局了北上广深、南京、杭州、成都等十几个城市。

　　目标公司2021年6月2日至12月31日的净利润约150万元，截至期末资产总值为人民币762.94万元，资产净值约112.06万元，和2亿元的收购对价相比，单以过往数据来看，这笔收购的代价有些过于昂贵。

　　不过考虑到目标公司此前属于朗诗寓集团旗下子公司，过往盈利方面可能受限，在达成本次交易和朗诗寓分离并加入物管平台后，目标公司在利润方面会有更大的争取空间。而且在收购协议中也有设置业绩承诺条款，保证目标公司2023年净利润不低于人民币2669万元，不足部分由卖家支付补偿，以此来计算的远期PE（7.6倍）对价则可以认为较为公允。

　　本次交易实际上相当于朗诗绿色生活收购了朗诗寓轻资产输出平台，物管企业开展长租公寓业务较为少见，可以认为是对地产方另一种形式的反哺。不过，该平台本身是轻资产模式，与物业公司有一定契合度，且收购协议中也和朗诗寓签订了长期合作协议并进行了业绩保证。

　　另外，报告期内还有两笔相对小型的收并购，分别是荣万家535.3万收购盛行旅居生活服务，后者在管面积约119万平方米。

　　中海物业也罕见地进行了一次收并购行动，不过本次收购是在中海发展集团内部进行的，于12月9日公告收购广州利合物业管理有限公司100%股权，代价7610万元，目标企业也为中海系的一员，2021年净利润约682万元，净资产约1040万元。

股份减持潮渐起，二级市场强势回暖

　　报告期内物管行业值得关注的重点，还有大量物企发生了大股东主动减持或计划对股份进行出售的事件。