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[行业资讯]报告：资产证券化成商业地产融资新趋势

发布者：海南商用地产网发布时间：2019-03-14资讯来源：中国名牌

　　海南商用地产网讯 3月3日，《中国商业地产行业2018/2019年度发展报告》(以下简称报告)由全联房地产商会商业地产研究会与RET睿意德联合发布。

　　报告指出，在楼市调控背景下，资产证券化成商业地产融资新趋势;城市更新为存量商业升级提供更多机会;新零售推动线上线下进一步融合等成为去年我国商业地产的主要特点。

　　资产证券化盘活存量物业

　　在防控金融风险、服务实体经济大背景下，资产证券化成为商业地产合理平衡风险的金融创新工具。全联房地产商会商业地产研究会会长王永平指出，资产证券化已成为商业地产的重要融资渠道之一。

　　报告指出，去年9月，以广州正佳广场为标的物业的“广发恒进-正佳企业集团正佳广场资产支持专项计划”成功发行，总规模73亿元，成为2018年最大规模的资产证券化案例。

　　此外，北京国瑞购物中心、北京哈德门广场、北京合生汇、北京世纪金源、苏州新建元邻里中心、深圳龙岗万科广场等众多商业项目也成功获批或发行资产证券化产品。戴德梁行高级董事胡峰认为，在房地产金融杠杆普遍过高的背景下，资产证券化对于盘活存量商业地产价值更具现实意义，同时也是中国商业地产走向国际化、规范化的重要标志。

　　去年多起商业地产资产证券化产品的成功发行，都得益于国际资本市场对中国商用物业发展前景看好。据世邦魏理仕研究统计，外资在国内大宗商业地产的投资总额超过780亿元人民币，同比增长超过60%。2018年以亚太区为投资目标区域的地产基金亚太区房地产基金募资大幅增长，仅前三季度就达近200亿美元，同比增长116%。

　　资产运营造成物业价值分化

　　2018年底以来，北京两宗商业资产交易引人瞩目。一宗是乐视控股所属的世茂工三以23.02亿元低价挂牌，最终流拍;另一宗是盈科中心项目以105亿元高价成交，打破了北京商用物业交易金额记录。

　　报告称，这两宗物业同处于北京东三环核心地段，但交易结果却一冷一热，这显示出资本市场对于资产运营水平影响资产价值的看重。《报告》指出，世茂工三由于长期处于空置状态，致使资产价格不升反降。而盈科中心一直处于满租状态，即使总价高，依然成交。2018年，行业内还有众多商业资产意图出售，但是由于经营不善，有价无市。商业资产价值开始以运营水平高低而分化，优质商业资产在面对经济下行压力时变现能力强、抗跌性好的优点更加突显。

　　城市更新推动存量商业升级

　　在城市发展的过程中，城市更新作为不可或缺的方式，推动着城市经济更快更好发展。由于存量商业项目在城市的公共环境占据主要地位，城市更新为存量商业的升级提出了更高要求也带来更多机遇。2018年，城市更新商业项目集中完成升级，重新开张营业。

　　2018年6月，位于北京前门核心地段的“北京坊”全面营业，无印良品体验酒店、星巴克甄选旗舰店、Page One旗舰店等众多创新业态亮相，颠覆了多年来消费者对于前门商业的落后陈旧印象。去年9月，世茂集团旗下上海世茂广场重新开业，强烈的时尚感和创新性吸引了大量的年轻人，改造前后业绩翻番。深圳印力中心改造之后业绩增长近三成。

　　报告指出这些项目之所以改造成功，除了提升硬件之外，场景打造、项目定位、业态组合等全方面进行了升级创新，也为城市商业更新带来了活力与信心。

　　新零售融合升级加速

　　2018年，以盒马鲜生、京东7FRESH为代表的“新零售”业态遭遇“标签门”、人事重组等风波，但其发展步伐并未停止。如盒马鲜生推出了加盟业务，7FRESH的渠道开始向三、四线下沉。

　　汉博商业执行副总裁李亚明认为，新零售业态是线上服务、线下体验以及物流深度融合的产物，通过大数据、云计算等人工智能技术对商品的生产、流通与销售的过程进行系统性升级改造。未来新零售将以用户为中心通过大数据重构人、货(服务)、场(商场)，全面推动线上线下融合。

　除上述特点外，报告还指出去年商业地产发展呈现以下特点：实体商业加大对数据智能领域的投入，如大悦城、印象城、爱琴海成立商业科技公司，以技术驱动运营创新;拼多多等电商平台下沉到三四线城市，激活商业潜力;传统购物中心招租难度加剧，报告显示去年全国5万平方米以上购物中心如期开业比例不足6成。

　　展望2019年商业地产发展趋势，全联房地产商会商业地产研究会会长王永平指出，“谨慎”与“创新”已成关键词。“今年总体市场将趋于谨慎。受商业自身创新不足，以及渠道分流的影响，今年业界对市场预期普遍下行，新项目的拓展更趋保守。”

　　此外，王永平认为，由于餐饮、影院等购物中心传统增长引擎表现乏力，行业步入“无创新不商业”的新时期，亟需替代性创新业态与模式，市场倒逼的创新压力加大。

　　来源 | 中国名牌

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