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[行业资讯]楼宇经济研究所⑧丨楼宇经济与CBD的关系

发布者：海南商用地产网发布时间：2020-08-14资讯来源：《楼宇经济分析》

　　海南商用地产网讯中央商务区（CBD）指一个国家或大城市里主要商务活动开展的地区。其概念最早出现于1923年的美国，由美国城市社会学家、芝加哥学派代表人物之一的伯吉斯(E. W. Burgess)首先提出，当时他将CBD定义为“商业会聚之处”。20世纪五六十年代，发达国家城市中心区的制造业开始外迁，同时商务办公活动却不断向城市中心区聚集，这要求一些大城市在旧有的商业中心的基础上重新规划和建设具有一定规模的现代商务中心区。纽约的曼哈顿、巴黎的拉德芳斯、东京的新宿、香港的中环都是发展相当成熟的国际著名商务中心区。

　　一般而言， CBD位于城市中心，高度集中了城市的经济、科技和文化力量。作为城市的核心，CBD 应具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能，并配以完善的市政交通与通信条件。

　　CBD概念是西方国家政府和学术界普遍认可的概念，它与楼宇经济有十分密切的关系。国内学者在研究楼宇经济理论时，许多人把CBD的研究作为楼宇经济研究的理论基础。CBD的核心要素是楼宇、企业、商业的聚集，这也是楼宇经济的基本要素。CBD 经济就是楼宇经济的原型，楼字经济是借鉴CBD的发展模式而发展起来的。那么国际上为什么在CBD研究的基础上没有提出楼宇经济的概念呢？其中的原因有以下几方面：

　　（一）国情不同

　　西方国家CBD的形成和演变是典型的市场主导机制，开始是自发式发展，政府不干预，近期政府开始在规划和政策上进行适度干预，但还是以企业自由发展为主导。与西方国家政府不同，我国政府在城市经济发展中具有较强的引导作用，通过城市规划、土地征用、基础设施投资及招商政策工具快速地引导并形成商务聚集区，增大商务楼聚集区在区域经济中的分量和引导作用。楼宇经济的提出是与政府积极发展地方经济的作用相匹配的，对政府更新发展思路，采取政策、措施，促进区域经济发展具有直接的指导作用。所以，我国各级地方政府更愿意也更容易接受这种更有效的指导实践的概念。

　　（二）思维习惯不同

　　在中国，当某种经济现象或活动在经济领域具有普遍性并产生巨大影响时，人们常常在此现象后加上“经济”一词。例如互联网经济、眼球经济、创意经济、知识经济、共享经济、虚拟经济等等。楼宇经济的提法也是出于中国学界这种惯常的模式而提出的。

　　（三）城市经济发展模式不同

　　CBD在西方发达国家主要是在大型中心城市高聚集度发展，总体上数量较少，CBD的发展是自然而然的，其所在区域一般具有特殊的历史和地理环境优势，常坐落在城市中心附近。若按人口比较，我国与发达国家中心城市人口相当的城市有几倍之多，商务楼聚集模式具有相当程度的普遍性需求。近年来我国城市化建设速度加快，城市建设快速膨胀，跨越式发展。城市中心土地资源有限，在考虑城市经济发展和城市发展规划时，开发新区，多区域成片也是必然的选择。这种多片分布、快速发展的模式突破了围绕CBD城市中心单极发展的模式。因而，楼宇经济提法因需而生。

　　（四）发展的历史条件不同

　　西方CBD的发展始于19世纪末，第二次世界大战之后到20世纪70年代随着城市经济逐步发展，当时现代服务业和信息技术的发展水平还处于初级阶段，商业、商务、金融混合式的CBD发展仍占主流。但自90年代以来，中国经济快速发展，步入全球现代服务业和现代科技迅猛发展时期，科技、互联网产业、创意产业、信息产业在现代服务业中异军突起，集聚式、多元化的商务聚集区在区域经济活动中渐渐占据重要地位。可以说，楼字经济是现代科技、信息技术与知识经济高度发展的产物。

　　国内学者对CBD的概念及定义进行了较多研究，从不同角度给出界定。如“CBD是城市精华所在，其区位条件、交通状况、建筑层高一般优于其他地区，是全市金融、商业、贸易最集中的地区，也是专业性服务办公楼、各种企业总部等的集中地。”“CBD是位于城市中心、围绕地价峰值周围的第三产业高度集中的地区，是以中心商业和中央商务两大职能为主题的全市核心功能区”，“中央商务区是集金融、贸易、展销、购物、文化、服务等功能及商务楼宇、公寓为一体的区域”。

　　从以上的定义中可以看出，CBD 的概念与楼宇经济的概念是有差别的:

　　CBD偏重于城市区城中某一中心商务区，地理位置大多位于城市中心区，具有在城市中的独特的区域性；而楼宇经济作为城市经济的重要内容，在空间范围上覆盖中心城市或城市下辖行政区划的地理范围，是市、区等区城内与商务楼相关的经济活动。应该说，楼字经济基本涵盖了CBD的内容。在一个行政区划内，可以有多个CBD或商务楼宇聚集区。

　　在建设标准方面， CBD与楼宇经济中的楼宇不尽相同。CBD是楼宇经济中的高档次聚集区，包括写字楼档次、企业规模、结构的高档次、优越的地理交通环境等；而楼宇经济涉及范围则要兼顾到不同类型和档次的商务楼宇聚集区，包括混合型聚集区、功能型聚集区等。

　　CBD定义中除了商务活动外，还强调其金融、商业、贸易的高度集中特性；而楼宇经济不把商业、零售活动作为主要研究的对象。

　　总的来说，CBD发展可看作是楼宇经济的鼻祖，楼宇经济是CBD模式在当代经济社会条件下的延续和发展。CBD是楼宇经济中的-一个重要组成部分，楼宇经济研究则将CBD的发展过程和模式作为重要参照物。

　　来源 | 屈志强《楼宇经济分析》

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